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澳洲央行再次宣布降息,澳洲经济和房产市场是否可以反弹?

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发表时间:2020-11-06 10:50

央行RBA昨日再次宣布降息。0.1%的现金利率已是澳大利亚有史以来最低水平。为了支持联邦政府的经济复苏,央行RBA同时宣布购买逾$1,000亿澳元政府债券计划,以帮助维持借贷成本和澳元的下行压力。加上澳大利亚重新回到AAA的信用等级,对于地产开发商和投资人,这显然又是一个锦上添花的好消息。

澳洲央行再次宣布降息

然而,财政部长弗莱登伯格(Josh Frydenberg)表示,包括0小时工作的领取JobKeeper补助的人在内,澳大利亚“真正的”失业率约为9.5%。维多利亚州则为最惨:14%。全国有大约有400万人依靠JobKeeper(工资补贴)和JobSeeker(失业津贴)维持生活。随着政府的财政支持和“破产保护法”逐步取消,一波“企业破产浪潮”即将席卷而来。

央行RBA上周所宣布的经济衰退真的结束了吗?房市和经济就会V型反弹?

其实不然,虽然澳大利亚央行RBA认为经济已从30年来首次衰退中开始复苏(从技术上讲连续2个季度的GDP负增长就是传统中的经济衰退)。但央行RBA也同时警告称经济复苏将取决于3个方面的改善:1)越来越多的企业倒闭;2)偿还住房贷款经济困境;和3)家庭收入紧张。

央行RBA副行长盖·德贝(Guy Debelle)在参议院听证会上表示,澳大利亚经济在第三季度出现增长。今年前6个月,澳洲经济出现收缩,其中第2季度是自二战结束以来最大的季度下跌。这一次的衰退也是1990年来首次连续2个季度出现收缩。澳大利亚国内其他地区的经济已经提早复苏。全国经济指数显然受到维多利亚的封城而导致的经济倒退而受影响。尽管澳大利亚的一些地区表现良好,例如西澳大利亚州矿业。但旅游业、国际教育和娱乐等服务业领域则举步维艰。

澳洲房产市场

(一)健康的银行体系是房产市场坚实的后盾

自从2008年“次贷危机”以来,本次疫情可以说是最严重影响澳洲经济的一次危机。但澳洲银行体系仍然固若金汤一个月前澳洲再次被全球最大的3个信用评级机构(Moody’s, S&P和Fitch) 同时评为AAA级。全球仅有的10个国家中之一。因为澳洲金融系统在疫情前非常健康,加上澳洲政府在处理疫情经济上的财政策略既有效也及时,澳洲经济被预测将在2021年下半年开始复苏。这比大多数其他发达国家要遥遥领先。澳洲四大银行在本次疫情中的各项措施,也是有目共睹的。

1.澳洲RBA央行的 TFF- TermFunding Facility 基金是给澳洲大银行特别定制的特殊贷款,作为资金来源的后盾。换句话说央行的这个特别基金是专门给银行渡过难关的。

2.澳洲银行房贷支付的”拖欠率”非常低:只有1.3%左右。

3.澳洲大银行60%的业务是住宅贷款发放。银行会与政府相互支持合作,携手共进的度过各种难关。房市,包括建筑业,与40%的澳洲工商业有直接或是间接的关系。直接波及就业和经济产出。

从以上数据我们可以看出,房市的坚强体系就是健康的银行体系,毫无疑问,澳洲银行的健康程度不用质疑。

(二)本次疫情最不稳定的因素就是失业率

失业率风险是本次疫情带来的最不稳定因素,那是因为它直接与疫情管控力度和结果挂钩。最简单的例子就是墨尔本市区和Michell行政区在7月9日“二次封城”后失业率又被打回原形。可以说本次疫情让澳洲经历了百年以来的一次严重的危机,在疫情前今年的2月份,澳洲的失业率只有5.2%,短短的3-4月份的一个月就增长到了6.2%。7月上旬已经达到11.3%-14.1%左右。正是因为如此严重的数据,联邦财政部长Josh Frydenberg正式宣布了联邦政府正在筹备下一轮的收入补助计划,是否能解决这次危机,我们只能看具体实施之后的情况。

澳洲经济和房产市场是否可以反弹?

(三)澳洲经济和房产市场是否可以反弹?

本次的全球经济萧条造成低通货膨胀,政府只能向央行RBA借钱。而央行为了挽救经济会对加息更加小心翼翼。相比于2008年全球金融危机,现在的收入负载(debt-to-income ratio)要更高,任何加息都是对经济体量的重创。央行明白利率政策的潜在风险有多大。对于房产市场来说,澳洲政府和银行都在推出各种计划和政策。不论是澳洲政府的“首次置业”与“新建房/装修”补贴,还是澳洲银行的485,053个房贷和216,372个商业贷款的“缓期付款”4个月计划,可以看出真的是八仙过海各显身手。而澳洲部分地方的房产市场数据,也确实交出了一个漂亮的数据。根据CoreLogic最新数据显示,与去年同期相比悉尼和墨尔本房产中位价居然分别上涨了13.05%和9.65%。今年5月和6月份的成交量也分别上涨了22%和30%。

在过去的近30年里,澳洲经历了90年代头的经融危机,1997年亚洲金融风暴,2000年的欧美经济危机和2008年的全球金融危机。而2020年这次是全球公共健康危机+全球经济危机的双重危机。海外买家、移民和海外学生对房市和租赁市场尤其重要。在封关解除之前,对新住宅供应的需求,特别是对首府城市公寓的需求,将会滞后。在澳洲国内和国际旅游业开始复苏之前,短期出租房产会进入长期出租市场的趋势不会停止。租赁市场压力倍增。从本质上讲,房市的波动会小于股票市场指数。而从房租来说,即使在2008年的全球金融危机阶段,租金还是没有受到太多压力,而且在经济恢复后迅速反弹。在2021年市场稳固之前,随着整体经济复苏、失业率开始下降、信心水平和购买力逐渐增强,2020年底房市可能会出现回升迹象。


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